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Allorché sono state fatte le dovute verifiche e sono stati pattuiti i termini del contratto con il venditore, occorre procedere alla stipula del contratto preliminare, altrimenti detto compromesso.
Differentemente dalla proposta di acquisto, il preliminare di compravendita costituisce un vero e proprio contratto con il quale i contraenti creano l'obbligo reciproco di stipulare, entro e non oltre una certa data e a determinate condizioni, il contratto di compravendita.
Dal contratto preliminare, sebbene concluso privatamente, nascono impegni che sono giuridicamente validi e che per le parti sono pienamente vincolanti.
Sono tali da essere forzatamente eseguibili a seguito dell'intervento di un giudice.
La trascrizione del contratto preliminare avviene presso l'Ufficio del Territorio, a patto che risulti da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata.
Gli effetti dell'avvenuta trascrizione vengono meno e sono considerati mai prodotti qualora non sia stata effettuata la trascrizione del contratto definitivo entro un anno dalla data che è stata convenuta dalle parti per concludere il contratto definitivo stesso e, comunque, entro 3 anni dalla predetta trascrizione.
Trascrivere il preliminare di compravendita comporta dei costi aggiuntivi ma gli stessi sono spropositatamente inferiori ai danni che potrebbero derivare dalla mancata trascrizione ed è fondamentale soprattutto se ci si fida poco del venditore.
Inoltre occorre considerare che, se lo stesso notaio è incaricato di stipulare sia il contratto preliminare che quello definitivo, il suo compenso complessivo (esclusi casi particolari) non sarà molto superiore a ciò che gli sarebbe stato dovuto per la sola stipula del contratto definitivo, giacché il notaio deve comunque compiere la larga parte degli accertamenti.
La trascrizione del preliminare protegge il compratore dalle vicende pregiudizievoli che possono colpire l'immobile (come ipoteche e/o pignoramenti) nel periodo temporale che intercorre fra il contratto preliminare e quello definitivo.
Persino qualora ci sia il fallimento del venditore, l'acquirente è molto agevolato dalla trascrizione del preliminare nel recupero (parziale o totale) delle somme versate.
La trascrizione del preliminare è consigliata sempre.
Risulta particolarmente importante quando:
A) Fra la stipula dei contratti preliminare e definitivo devono essere fatti lavori di ristrutturazione oppure devono essere chieste concessioni, autorizzazioni, condoni, finanziamenti o quant'altro.
B) Allorché intercorre molto tempo fra i contratti preliminare e definitivo.
C) Allorché la caparra è di importo elevato.
D) Allorché il venditore fa l'imprenditore (non necessariamente il costruttore).
L'accordo in esame crea un vincolo giuridico fra il venditore e l'acquirente ed è particolarmente importante perché usualmente il rogito non viene fatto subito dopo, in particolare per l'eventuale necessità del venditore di consegnare l'immobile in seguito e per l'eventuale necessità dell'acquirente di attendere la concessione di un mutuo.
Trattandosi di un contratto a tutti gli effetti è bene chiarire tutti gli elementi dell'accordo mediante la previsione di tutte le indicazioni del caso.
In particolare:
1) Va indicato l'immobile (se possibile con la piantina dettagliata).
2) Va indicato il prezzo (indicando termini e modalità con le quali verrà effettuato il pagamento).
3) Vanno elencati gli eventuali lavori e/o beni accessori che sono inclusi nel prezzo di vendita.
4) Va indicata la data fissata per la consegna dell'immobile nonché le eventuali penali che sono state previste nel caso di ritardi.
5) Va indicata la data fissata per procedere alla firma del rogito.
6) Va dichiarata l'assenza di ipoteche ed altri vincoli.
7) Va dichiarata la regolarità dell'immobile con riferimento alla normativa edilizia ed urbanistica.
Alla sottoscrizione del compromesso viene usualmente versato un determinato importo al venditore.
Detta somma può essere versata a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.